Komt er een overeenkomst tot stand door een verzonden offerte en de aanvaarding daarvan, na wijziging van omstandigheden?
In deze zaak heeft gedaagde aan eiser een offerte aangeboden voor de levering en montage van een nieuwbouwloods. Eiser heeft na een paar aanpassingen de offerte geaccepteerd. Na acceptatie van de offerte heeft eiser een sonderingsonderzoek laten uitvoeren en dit rapport verstrekt aan gedaagde. Naar aanleiding van het sonderingsrapport heeft eiser aan gedaagde een aantal vragen gesteld betreffende de fundering. Een aantal maanden later kreeg eiser een bericht van gedaagde dat de getekende offerte gebaseerd was op realistische aannames, maar dat er na het doen van constructieberekeningen pas een definitieve prijsopgave gedaan kan worden. Eiser liet aan gedaagde weten dat er al een bindende overeenkomst tot stand is gekomen, zoals omschreven in de getekende offerte. Gedaagde heeft daarna aan eiser laten weten dat zij overleg hebben gehad met de constructeur en dat de fundering zoals opgenomen in de offerte niet voldoet. Gedaagde stelt genoodzaakt te zijn om een ringfundering toe te passen, meerkosten hiervoor zijn €56.500,-.
Eiser legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat hij de offerte van gedaagde heeft geaccepteerd, zodat tussen partijen op 27 maart 2021 een aannemingsovereenkomst tot stand is gekomen voor het project met een vaste prijs. Subsidiair stelt eiser dat de prijsopgave voor de fundering van € 4000,- niet met meer dan 10% kan worden overschreden ingevolge artikel 7:752 lid 2 BW omdat[gedaagde eiser niet tijdig heeft gewaarschuwd. Tot slot is gedaagde tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichting ten aanzien van de omgevingsvergunning en is zij hiervoor door eiser in gebreke gesteld. Omdat gedaagde weigert de overeenkomst na te komen is er sprake van verzuim. Indien de rechtbank de primaire vordering afwijst, vordert eiser vergoeding van de schade die hij heeft geleden als gevolg van de tekortkomingen in de nakoming van de verbintenis, de ontbinding dan wel het onrechtmatig afbreken van de onderhandelingen.
Gedaagde betwist de vorderingen van eiser, onder andere dat op 27 maart 2021 tussen partijen een overeenkomst tot stand is gekomen. Mocht de rechtbank oordelen dat tussen partijen wel een overeenkomst tot stand is gekomen, dan stelt gedaagde dat van haar niet gevergd kan worden dat zij de overeenkomst nakomt. De redelijkheid en billijkheid verzetten zich daartegen.
De beoordeling:
Volgens artikel 6:217 BW komt een overeenkomst tot stand door een aanbod en de aanvaarding daarvan. De door [gedaagde] op 27 maart 2021 aan [eiser] verzonden offerte is een aanbod in deze zin. [eiser] heeft dit aanbod geaccepteerd, [gedaagde] heeft de aanvaarding van het aanbod ontvangen en partijen hebben vervolgens uitvoering aan de overeenkomst gegeven. [gedaagde] heeft immers onder andere een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] haar aanbod tijdig, dat wil zeggen voor de aanvaarding van [eiser] heeft herroepen als bedoeld in artikel 6:219 lid 1 BW. In tegenstelling tot hetgeen [gedaagde] hierover aanvoert, is geen opdrachtbevestiging nodig om de overeenkomst tot stand te laten komen. Dit kan anders zijn indien de aanbieder van de offerte een daartoe strekkend voorbehoud heeft gemaakt. In dit verband betoogt [gedaagde] dat zij dat heeft gedaan door in de offerte op te nemen dat ‘definitieve uitwerking geschiedt op basis van berekeningen’. Volgens [gedaagde] is in de offerte uitgegaan van een prefab poerenfundering, maar moest de fundering op basis van berekeningen nog definitief worden uitgewerkt en kon het type fundering en daarmee de prijs nog wijzigen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] verklaard dat zij verrast werd door de snelle aanvaarding van de offerte door [eiser] en dat zij meestal eerst nog de mogelijkheid krijgt om de offerte mondeling aan een opdrachtgever toe te lichten. Zij heeft ‘met de klant meedenkend’ de goedkoopste wijze van fundering aangeboden. De constructieberekeningen lieten zien dat het voorstel uit de offerte niet kon worden uitgevoerd, zodat [gedaagde] op basis van deze zinsnede een ringfundering heeft voorgesteld voor een meerprijs. [eiser] heeft dit voorstel vervolgens niet geaccepteerd, zodat volgens [gedaagde] geen overeenkomst tot stand gekomen. [eiser] stelt dat sprake is van een vaste prijs; uit voormelde zinsnede blijkt volgens hem niet dat de prijs wijzigt als de berekeningen daartoe aanleiding geven. [eiser] heeft deze tekst (ook na het sluiten van de overeenkomst) ook niet zo moeten begrijpen.
4.2.De rechtbank stelt voorop dat de vraag hoe een contractsbepaling moet worden uitgelegd niet kan worden beantwoord op grond van uitsluitend een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van het contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (de zogenoemde Haviltexnorm, Hoge Raad 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158). Ook gedragingen van partijen na het sluiten van de overeenkomst kunnen van belang zijn voor de aan die overeenkomst te geven uitleg (zie onder meer Hoge Raad 12 oktober 2012, ECLI:NL:HR:2012:BX5572). Daarvan uitgaande oordeelt de rechtbank als volgt.
4.3.De uitleg van [gedaagde] volgt niet uit de bewoordingen in de offerte, nu er enkel is opgenomen ‘definitieve uitwerking geschiedt op basis van berekeningen’. Niet is opgenomen dat het type fundering en de prijs van de fundering als gevolg van deze berekeningen kunnen wijzigen. Bovendien staat in de e-mail van [gedaagde] van 27 maart 2021 expliciet dat het een ‘complete’ offerte betreft. Indien [gedaagde] uitsluitend had willen offreren met een voorbehoud ten aanzien van (de prijs van) de fundering had het op haar weg gelegen dit duidelijk op te nemen in de offerte. Zij is immers deskundig in het uitvoeren van een project als het onderhavige en heeft ook zelf de offerte opgesteld.
4.4.De bedoeling van [gedaagde] blijkt ook niet uit de overige omstandigheden. Niet is gebleken immers dat [gedaagde] voorafgaand dan wel korte tijd na het sluiten van de overeenkomst met [eiser] heeft besproken dat de fundering afhankelijk is van de (constructie)berekeningen en dat zij om die reden in de offerte een voorbehoud ten aanzien van de fundering heeft opgenomen. In de e-mail van 22 mei 2021 heeft [gedaagde] voor het eerst benoemd dat eventuele prijswijzigingen kunnen plaatsvinden omdat de constructie nog niet berekend is. Wat deze prijswijzigingen precies inhouden blijkt niet uit deze e-mail. Bovendien heeft [gedaagde] in het bericht eveneens aangegeven dat zij denkt dat de poerenfundering kan worden aangehouden zoals is berekend. Pas in de e-mail van 18 september 2021 heeft [gedaagde] voor het eerst gemeld dat nog een definitieve prijsopgave volgt aan de hand van de constructieberekeningen, waarna zij op 11 oktober 2021 bericht dat een ringfundering moet worden toegepast tegen een meerprijs. Dat is bijna zes maanden na het sluiten van de overeenkomst en daarmee te laat. Tijdens de mondelinge behandeling is bovendien gebleken dat het sonderingsonderzoek op initiatief van [eiser] is uitgevoerd. [eiser] had hieruit dan ook niet hoeven afleiden dat de prijs voor het werk afhankelijk van de uitkomst van dit onderzoek nog zou kunnen wijzigen. [gedaagde] heeft naar eigen zeggen de offerte aangeboden op basis van een aantal aannames en vervolgens pas in het kader van de vergunningaanvraag constructieberekeningen laten uitvoeren, waaruit bleek dat een ander type fundering noodzakelijk was. Deze omstandigheid dient voor haar eigen rekening en risico te blijven. Het lag op haar weg om [eiser] tijdig attent te maken op wijzigingen in de prijs. [eiser] had daarom ook geen prijswijzigingen voor de fundering hoeven verwachten. Gelet hierop is van een voorbehoud ten aanzien van (de prijs van) de fundering geen sprake en is tussen partijen een overeenkomst tot stand gekomen.
4.5.Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser] toegelicht dat hij de mededeling aan [gedaagde] op 7 november 2021, inhoudende dat hij zelf zorg zal dragen voor de fundering en vloer, louter heeft gedaan om de discussie tussen partijen ten aanzien van de fundering te beëindigen. [gedaagde] heeft [eiser] bij e-mail van 8 november 2021 bericht dat zij hier niet mee akkoord gaat. Zij was ook niet gehouden hiermee in te stemmen, nu dit een fundamentele wijziging van de overeenkomst betreft. Van [gedaagde] kan niet verwacht worden dat zij verder gaat met het realiseren van een loods op een fundering die door een ander is gebouwd. Partijen zijn dus geen minderwerk ten aanzien van de vloer en fundering overeengekomen. De inhoud van deze overeenkomst blijft aldus in stand. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser] eveneens toegelicht dat hij nog steeds nakoming van de overeenkomst vordert.
4.6.Voor zover [gedaagde] zich op het standpunt stelt dat een ongewijzigde verplichting tot nakoming van de tussen haar en [eiser] gesloten overeenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, geldt dat zij dit beroep onvoldoende heeft onderbouwd. Daarbij komt dat van een wijziging van omstandigheden geen sprake is, nu [gedaagde] zelf heeft gesteld dat zij in haar offerte rekening heeft gehouden met de omstandigheid dat een andere fundering zou moeten worden toegepast indien dit uit de constructieberekeningen zou blijken. Daarnaast heeft [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat zij met de klant meedenkend voor de goedkoopste fundering heeft gekozen, maar dat deze prefab poerenfundering niet voor elke grondsoort geschikt is. Dit wijst evenmin op een wijziging van omstandigheden. Het beroep van [gedaagde] op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid wordt daarom afgewezen.
4.7.De conclusie is dat de primaire vorderingen van [gedaagde] worden toegewezen. De rechtbank komt daarom niet toe aan de beoordeling van de subsidiair ingestelde vorderingen. Dit betekent dat de aannemingsovereenkomst gesloten op 27 maart 2021 rechtsgeldig tot stand is gekomen en [gedaagde] wordt veroordeeld om deze overeenkomst na te komen. Deze nakoming houdt in het realiseren van een nieuwbouwloods zoals volgt uit de offerte, waarbij zij gehouden is een fundering te plaatsen tegen een totaalprijs van € 4000,-. Indien de fundering een hogere prijs met zich meebrengt, komt dit voor rekening van [gedaagde] .
4.8.Nu de primaire vorderingen van [eiser] worden toegewezen, komt de rechtbank niet toe aan de beoordeling van de subsidiaire vorderingen.
4.9. [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.
Advocaat eiser: mr. W.G.M.M. van Montfort
